Saturday, November 19, 2016

Cara sukses bangun rumah

Kenali Ancaman Kegagalan/Kesalahan/Kerugian Yang Paling Sering Terjadi. 




Bicara mengenai ukuran keberhasilan didalam membangun sendiri tentunya tidak terlepas dari tujuan-tujuan utama yang mungkin secara spesifik akan terurai sebagai berikut;

1.  Yang Utama mungkin adalah “Rumah berhasil selesai dibangun dengan tuntas”.

Bagaiamanapun kurang memuaskan hasilnya, tidak sesuai dengan keinginan ataupun pemborosan karena bongkar pasang, namun jika rumah bisa sampe tuntas terbangun tentu setidaknya  akan melegakan hati pemiliknya.

2.  Biaya pembangunan tidak membengkak sesuai dengan budget yang telah ditentukan.[cara cegah biaya pembangunan rumah membengkak]

Perlu diingat bahwa motivasi dan keputusan untuk membangun sendiri adalah demi mencapai pengeluaran biaya yang relative lebih murah dibanding jika membeli rumah siap pakai yang disediakan developer.

Penyebab budget membengkak yang paling sering terjadi adalah kasus bongkar pasang, baik itu disebabkan kesalahan pengerjaan maupun perubahan rancangan oleh pemilik tanpa berkonsultasi dengan perancang ahli atau arsitek.

Karena tanpa adanya penguasaan teknis yang memadai, sering tidak disadari akan adanya konsekuensi biaya extra yang cukup sebagai akibat dari perubahan-perubahan yang dilakukan secara spontan di lapangan.

Untuk itu sangatlah disarankan untuk mencoba sebisa mungkin disiplin melaksanakan pengerjaan pembangunan sesuai yang telah direncanakan. Dan sekiranya memang dirasa perlu adanya perubahan dan penyesuaian desain,


mintalah pendapat dan konsultasikan dengan perencana atau arsitek, kecuali jika memang anda betul-betul memahami dan berpengalaman dalam membuat bangunan rumah.


3. Rasa bangga mungkin akan timbul dan menjadikan kepuasan hati manakala melihat  rumah impian berhasil dibangun sesuai dengan apa yang telah dibayangkan sebelumnya.




"Adakalanya seseorang tertarik dan terinspirasi oleh suatu bangunan, hingga timbul keinginan untuk menerapkan ide tersebut pada bangunan miliknya"

Hal itu sangat mungkin, selama imaginasi dan angan-angan juga didukung dengan ketelitian terhadap skala atau proporsi dan situasi. Artinya kita tidak bisa hanya mengambil sepotong bagian dari sumber ide itu dan kemudian mengaplikasikan pada bangunan kita tanpa mengindahkan bagian- lainnya. 

Perlu didari bahwa keindahan obyek yang kita lihat itu tidaklah menjadi indah hanya karena satu bagian dari obyek itu saja. Obyek itu bisa menjadi tampak indah dikarenakan beberapa hal yang saling terkait seperti, kesatuan bentuk, proporsi, kontras serta keseimbangan skala, yang secara keseluruhan tidak dapat dilepaskan ataupun berdiri sendiri-sendiri.

Sebagai contoh, misal kita suka pada model mobil sedan merk mercy, dan khususnya suka dengan model lampunya, dan kemudian kita coba untuk menggunakan lampu tersebut untuk dipasang pada mobil Toyota Kijang. Bisa anda bayangkan, yang terjadi mungkin malah mobil Toyota kijang itu jadi tampak aneh, tidak memiliki kesatuan dan kehilangan ciri dan karakternya sendiri.


Namun demikian tidaklah berarti kita tidak bisa mengambil inspirasi dari satu bagian obyek yang kita suka. Tentu saja bisa, selama inspirasi itu diaplikasikan secara bijak dengan mengindahkan faktor-faktor komposisi, kesatuan, proporsi dan sebagainya.


Sekali lagi, untuk hal ini mintalah bantuan tenaga arsitek, atau khususnya untuk anda yang gemar otak atik, bisa mencoba mengaplikasikan lebih dulu dalam bentuk gambar 3 dimensi yang banyak disediakan secara cuma-cuma, baik untuk aplikasi computer maupun android.

  



Dibawah ini saya akan coba mengidentifikasi penyebab dan akibat dari kegagalan membangun rumah yang kerap muncul khususnya bagi masyarakat awan kontruksi yang membangun sendiri rumahnya.


Kendala kegagalan pada aspek Pembiayaan
    (Dompet Jebol) 

1. OVER BUDGET bongkar pasang karena kesalahan pengerjaan
Penyebab :
-
Tidak ada gambar rencana dan gambar kerja
-
Kesalahan Tukang - Tukang tidak/kurang memahami gambar rencana.
-
Kurang cermat / sembrono dalam pengawasan ukuran,
 siku-siku, waterpas leveling  dan sistim lot bandul untuk ketegakan
akibat  :
-
material terbuang, upah kerja tanpa hasil, durasi pembangunan molor
-
Biaya pembangunan membengkak - pemborosan yang sia-sia, kualitas bangunan kurang baik




2. OVER BUDGET bongkar pasang karena perubahan rencana
Penyebab :
-
Perencanaan tidak matang..
-
Pemilik berubah-ubah keinginan, Ide spontan,
terinspirasi bangunan lain yang belum tentu cocok, tidak disiplin dengan rencana yang sudah dibuat.
-
Kesalahan Tukang - Tukang tidak/kurang memahami gambar rencana.
-
Kurang cermat dalam pengawasan

akibat  :
-
material terbuang, upah kerja tanpa hasil, durasi pembangunan molor.
-
Biaya pembangunan membengkak, biaya habis dan rumah tidak tuntas terbangun


3. OVER BUDGET perencanaan kekuatan struktur yang berlebih/ terlalu kuat/ tidak diperlukan.

Penyebab :
-
Kurang mengerti prinsip-prinsip struktur bangunan
-
Salah perbaindingan Adukan
-
Tidak berkonsultasi dengan ahli kontruksi
-
Tidak ada gambar kerja/ detail kontruksi

akibat  :
-
material boros, upah kerja boros, durasi pembangunan molor.
-
Biaya pembangunan membengkak, biaya habis dan rumah tidak tuntas terbangun


4. BUDGET KURANG - biaya tidak cukup 
Penyebab :
-
Over Budget seperti pada point 1 s/d 3 diatas
-
Tidak ada perncanaan biaya dan perhitungan RAB
akibat  :
-
rumah tidak tuntas terbangun.

"Teman saya bilang, supaya bangunan rumah kita kuat, tiangnya harus besar,.. tapi seberapa besar,..? kan repot,.. kalo kurang resikonya runtuh, sementara kebesaran, ya rugi dong biayanya...  Nah,. kalo mau tau, ya harus tanya ahli struktur dan kontruksi,.. atau belajar dan mencoba memahami teorinya,.."


untuk anda yang betul-betul merasa awam, bisa coba membaca panduan dari salah satu artikel saya tentang Teori Praktis Struktur Rumah Sederhana. 


Demikian sedikit ulasan mengenai resiko/ancaman kegagalan yang mungkin akan anda hadapi.
Namun demikian tidaklah perlu terlalu kuatir,..
Tanpa tantangangan, hidup juga menjadi kurang menarik bukan,,. mungkin yang diperlukan adalah konsentrasi serta pikiran bijak mempertimbangkan langkah-langkah yang paling menguntungkan didalam mengambil keputusan pengeluaran biaya. 

Mungkin akan lebih menguntungkan menyiapkan pengeluaran extra yang memberikan kemudahan dan mengurangi banyak resiko pemborosan akibat kesalahan, dibanding dengan mencoba lebih hemat dengan menekan biaya extra akan tetapi justru mengakibatkan pemborosan dan kerugian dikemudian hari.

Sebagai contoh, memasang flushing pengarkhiran genteng pada dinding sopi2.(atau sering dibahasakan ban2-an oleeh tukang). Saya merekomendasikan untu memasang talang BJLS dibasah genteng serta kawat ayak sebagai tulangan, sebelum dilakukan plester dan aci pada flushing. Spertinya ada extra biaya yang harus dikeluarkan, baik untuk material maupun upah tenaga kerja.

Beberapa orang memlih untuk langsung membuat flushing tanpa talang dalam ataupun kawat ayam dan kemudian memberikan lapisan anti bocor seperti Aqua proof, nodrop,dsb. Memang alternatif itu bisa digunakan untuk beberapa saat. Namun sifat beton rentan karena pengeringan yang tidak merata, agregat yang tidak bersih dsb, ataupun akibat adanya pergerakan, yang pada akhirnya terjadi retak dan mengakibatkan kebocoran,dan jika tidak segera di antisipasi / dilapis ulang bisa merusak bagian yang lain seperti plafon.
Kejadian ini akan terus berulang sehingga merepotkan penghuni..

Hal diatas adalah sebuah contoh kecil,. masih banyak lagi hal yang lebih crusial merepotkannya kalo tidak dilakukan dengan cermat dan bijak.. contoh lain,.. coba bayangkan jika ternyata pemasangan genting dilakukan dengan kemiringan atap yang salah, atau pemasangan gentingnya ga rapi, banyak yang ngangkang istilahnya,.. hujan deres dah bisa dipastikan air tempias masuk kesela genting mengakibatkan bocor dimana-mana.. haduuuhh..!

Nah sobat.. sementara sekian dulu,..
Mudah2an artikel ini bisa bisa menjadi masukan untuk berfikir lebih cermat, hemat dan tepat pada sasaran..


Selamat membangun..


Artikel terkait.
-
Bayar Arsitek Mahal.. Apakah betul..?
Membayar ahli untuk mendapat gambar rencana/ gmbr pedoman kerja akan 2 s/d3 x lebih hemat dimanding pengeluaran xtra       dan sia-sia karena kesalahan pengerjaan. (Cara efektif mencegah pemborosan biaya bongkar pasang)

-



-
Panduan untuk Merencanakan Membangun Rumah Impian


Resiko bongkar pasang akibat perubahan rencana


-
Jangan berfikir tembok rumah anda harus mampu menahan tembakan meriam. (kekuatan struktur yang berlebih/ terlalu kuat hanyalah pemborosan tanpa manfaat ).

-
Pilih Rumah lebih kecil tapi jadi, atau pilih rumah besar setengah jadi. (dengan keterbatasan anggaran, mana yang akan anda prioritaskan)





Thursday, October 27, 2016

AYO MEMBANGUN RUMAH, membangun sendiri lebih murah dan memuaskan




Beli Rumah di Perumahan lebih Mahal. 
bisa dimengerti mengingat bahwa modal yang harus dikeluarkan developer tidak hanya biaya untuk pembangunan rumah itu sendiri, tetapi developer juga harus menanggung beban biaya pembelian lahan yang akan dipergunakan untuk jalan serta membangun infra-struktur, pagar keliling kompleks dan fasilitas-fasilitas. 

Dan pada akhirnya semua biaya-biaya ditambah keuntungan usaha dari developer itu sendiri itu akan dibebankan pada harga kavling berikut rumahnya.

Maka terlepas dari privacy ataupun suasana lingkungan yang cenderung lebih aman dan tertata, sangat wajar jika harga rumah diperumahan lebih mahal dibanding harga rumah atau lahan di perkampungan. 

“Beli lahan atau kavling dikampung dan dibangun sendiri rumahnya baik dengan bantuan kontraktor maupun mencoba membangun secara mandiri dengan mengandalkan tukang, menjadi pilihan sebagian masyarakat demi alasan “lebih murah ataupun mendapat kepuasan hati” didalam mewujudkan rumah impian”

Beli lahan dan membangun rumah sendiri lebih murah dan memuaskan.
Memang ada benarnya alasan tersebut diatas. Disamping mahal, rumah siap bangun di perumahan tentunya tidak dapat sepenuhnya sesuai dengan keinginan hati konsumen. 

Progam ruang, karakter dan estetika direncanakan hanya berdasar pada kebutuhan dan  kegiatan masyarakat secara umum. serta dibuat dengan memperhitungkan modul2 yang se-efisien mungkin dengan tujuan mencapai penghematan penggunaan material bangunan demi mencapai tujuan biaya yang relative murah. 

Berbeda dengan membangun sendiri.Keleluasaan perencanaan ruang-ruang yang sesuai dengan kebutuhan pasti jauh lebih tinggi,     nuansa rumah akan lebih terasa dan nyaman sesuai kepribadian dan pola hidup pemilikya.

Mungkin secara kasar dapat digambarkan seperti hal nya membeli baju jadi di toko, tentu berbeda dengan membeli bahan sendiri dan kemudian membuat sesuai keinginan di penjahit. Tentu berbeda rasa kecocokan dan kepuasaannya.

Type 48 - Lahan 7.5m x12.5m  2BR + 1
Katalog  Rumah Minimalis Murah -A- 48/75-125  














Beli di perumahan lebih mudah
Beberapa kemudahan yang diperoleh dengan membeli rumah siap pakai diperumahan antara lain, tidak perlu repot dengan investigasi lahan, IMB yang sudah diurus oleh Developer. 

Tidak perlu bersusah payah mengawasi pembangunan rumah, bisa dipastikan rumah jadi secara tuntas tanpa ada resiko pembengkakan biaya.

Namun disisi lain ada nilai-nilai tambah yang didapat dari membangun sendiri, antara lain, Kualitas bahan bagunan yang diketahui dengan pasti karena membeli sendiri, mutu pengerjaan yang bisa jauh lebih baik, Kebutuhan ruang bisa disesuaikan, keleluasaan memilih material finishing, Model bangunan sesuai inspirasi dan keinginan sendiri. harga relatif lebih murah.

berikut tabel untung rugi antara membeli di perumahan dan membangun sendiri.


Membeli lahan di perkampungan  juga aman sengketa koq jika dilakukan dengan hati-hati.
Ada anggapan bahwa membeli rumah siap pakai diperumahan akan lebih mudah dan aman dibanding dengan jika membangun sendiri. Anggapan itu juga tidak sepenuhnya benar. 

Kalo dikaitkan dengan persoalan legal dan kepemilikan, mungkin memang lebih kecil resiko tertipu permasalahan kepemilikan atau terjerumus masalah lahan sengketa, walaupun ada juga kasus-kasus dimana lahan perumahan yang bahkan sudah dihuni puluhan tahun dan telah ditinggalkan developernya tapi masih digugat masalah kepemilikan lahan, dan.. KALAH..!! seperti yang terjadi beberapa tahun lalu di daerah Jakarta Barat.

Bicara "aman" memang tidaklah bisa kita pungkiri, bahwa selalu ada resiko itu.  Namun demikian ada cara-cara yang bisa kita lakukan untuk mengantisipasi kemungkinan itu sampai seminim-minimnya. antara lain dengan melakukan pemeriksaan kelengkapan dokumen, bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan, bukti pembayaran listrik, sedikit investigasi ke tetangga, pengecekan ke kelurahan, dan sebagainya. (klik disini untuk cara membeli lahan/rumah yang aman)dan sebagai filter terakhir tentunya adalah notaris. 
Artinya bahwa selama kita lakukan dengan hati-hati dan dilakukan dengan prosedur yang benar, Insha Allah semua akan berjalan dengan baik.

Kredit pinjaman bank untuk biaya membangun rumah  sendiri
Lain halnya dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang ditawarkan untuk membeli rumah siap pakai di perumahan, kendala yang harus dihadapi untuk membangun rumah sendiri adalah, Bank tidak akan memberikan pinjaman kredit untuk pembelian lahan.
masyarakat harus mengupayakan sendiri biaya untuk pengadaan lahan.

Pinjaman Kredit pemilikan rumah hanya diberikan manakala lahan sudah tersedia, dan telah dibuat dan dikeluarkan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Untuk itu pemilik lahan harus membuat gambar perencanaan (gambar pra rencana) yang sesuai dengan ketentuan Pemda melalui Dinas Perencanaan dan Pengawasan Bangunan (P2B), untuk kemudian digunakan sebagai persyaratan pengajuan IMB. 

Fasilitas kredit KPR ataupun biaya pembangunan rumah diberikan oleh beberapa bank dengan persyaratan dan bunga yang relatif kecil. diantaranya adalah : 

KPR BRI syariah iB
Pembiayaan Griya BSM - Syariah Mandiri


Dan untuk anda yang punya motivasi membangun untuk dijual kembali,  bisa menggunakan produk BTN (Bank Tabungan Negara), yang mengeluarkan Kredit Yasa Graha baik untuk perseorangan maupun perusahaan dengan jangka waktu pinjaman 2 tahun dan plafon s/d 80% biaya kontruksi 

Klik disini untuk informasi mengenai KYG  





Lakukan persiapan dengan matang sebelum mulai membangun

namun demikian pada praktiknya terkadang masih kita temukan sebagian masyarakat memilih untuk mencoba membangun sendiri rumahnya meskipun tanpa modal pemahaman yang cukup mengenai kaidah-kaidah membangun yang benar dan efisien. 

Jasa perancang ataupun arsitek masih sering dianggap sebagai pengeluaran extra yang kurang perlu ataupun mahal, sehingga hanya mengandalkan tenaga tukang bangunan saja, dan bahkan ada juga yang nekat dengan melakukan pembangunan rumahnya tanpa modal gambar perencanaan dan gambar kerja yang lengkap, atau bahkan mungkin hanya berdasar pada foto ataupun gambar 3Dimensi yang jadi sumber inspirasinya.
Type 45 - Lahan 6m x12.5m  2BR 
Katalog  Rumah Minimalis Murah -A- 45/6-125  

Membangun dengan cara seperti itu sangat beriko. yang seringkali terjadi justru timbulnya berbagai macam kendala yang sangat merugikan, seperti misalnya, bentuk dan karakter bangunan yang tidak sesuai dengan apa yang dibayangkan, Ruangan yang sempit, gelap dan pengap, organisasi ruang yang tidak terencana secara sistimatik, kualitas bangunan yang kurang baik, dinding miring ataupun tidak siku, biaya membengkak (klik disini untuk mengenali ancaman kegagalan yang paling sering terjadi), dan bahkan yang lebih celaka dan membuat frustrasi adalah rumah tidak kunjung selesai dibangun sementara biaya sudah tinggal sedikit atau bahkan habis.

Kendala-kendala seperti itu sangat sulit dihindari dan pada akhirnya memang selalu menjadi ancaman besar yang menakutkan dan menjadi hantu kekuatiran bagi sebagian masyarakat awam yang tidak memiliki pengalaman dan minim pengetahuan terhadap masalah-masalah didalam proses membangun.

 








Menanggapi situasi seperti uraian diatas, dengan segala keterbatasan ilmu dan waktu, pada artikel berikutnya saya akan mencoba mengulas dan memberikan sedikit masukan pengetahuan dan pengenalan mengenai faktor-faktor penyebab kegagalan yang akan menjadi pedoman dan panduan bagaimana dan apa saja yang dapat dilakukan dan dipersiapkan  untuk membangun rumah impian sendiri. Mudah-mudahan sedikit sumbangan informasi ini dapat bermanfaat bagi mereka yang ingin membangun sendiri, demi menghindari kendala ancaman kegagalan-kegalan yang merugikan tersebut.